Stratégie d’investissement à Mulhouse : comprendre les quartiers, les rendements et les modes d’exploitation

Par Christelle Thibault – Girardi Invest

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Investir à Mulhouse peut offrir d’excellents rendements, mais uniquement si l’on adapte sa stratégie au quartier, à la demande locative et au mode d’exploitation (classique, meublé, colocation,courte durée, étudiant).
Chaque secteur possède une dynamique propre qu’il faut connaître pour viser une rentabilité réaliste

et durable.

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1. Les secteurs à très forte rentabilité pour investisseurs aguerris: Bourtzwiller, Drouot, Wagner, Cité Birand, Doller et Côteaux

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Ces quartiers sont les plus rentables mais attention!!! Il est préférable d'être un investisseur expérimenté, car "Forte rentabilité" rime avec "Risques élevés". Idéal pour le  défiscalisation ou pour l'investissement à dispositif.

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Rentabilité classique : 8 % à 10 %

Rentabilité optimisée : 10 % à 13 %

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1. Les secteurs à  forte rentabilité: Fonderie, Daguerre, Dornach, Haut-Poirier, Brustlein et Vauban

Ces quartiers sont le cœur de la stratégie d’investissement à Mulhouse. ​

​​Les prix y restent accessibles, la demande locative est extrêmement forte, et les profils de locataires sont variés : étudiants, jeunes actifs, alternants, salariés du centre-ville. 

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Rentabilité classique : 7 % à 9 %

Rentabilité optimisée : 9 % à 13 %

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Pourquoi ces quartiers fonctionnent :

• forte densité étudiante (Campus Fonderie, IUT, ENSISA, écoles privées)

• proximité centre-ville et transports

• immeubles anciens permettant de créer de la valeur et de la défiscalisation

• demande massive pour la colocation et le meublé

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Modes d’exploitation recommandés :

• Colocation : la stratégie la plus rentable

• Meublé étudiant ou jeune actif

• Airbnb / courte durée pour les biens proches centre tram

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Ce qu’il faut retenir

👉 C’est ici que l’on obtient les meilleurs rendements de Mulhouse, surtout avec de la colocation ou du meublé étudiant. On y trouve des immeubles à rénover idéal pour la défiscalisation. 

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2. Les secteurs équilibrés : Centre Historique, Bas Rebberg

Ce sont des quartiers plus familiaux et plus calmes, attirant des locataires de longue durée : alternants, jeunes couples, salariés du secteur privé.

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Rentabilité classique : 6 % à 8 %

Rentabilité optimisée : 7,5 % à 9 %

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Pourquoi on y investit :

• stabilité locative

• vacance faible

• accès tram ou zones d’emploi

• prix encore raisonnables

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Modes d’exploitation adaptés :

• Meublé longue durée

• Petites colocations (2–3 chambres) bien situées

• Courte durée dans les rues proches transports

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Ce qu’il faut retenir

👉 Ce ne sont pas les zones les plus rentables, mais elles offrent une sécurité et une demande stable.

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3. Le centre-ville : patrimonial + très bon potentiel en courte durée

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Le centre-ville attire :

• étudiants internationaux

• professionnels en mission

• touristes

• cadres venant travailler sur Bâle​

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Rentabilité classique : 4 % à 6 %

Rentabilité optimisée (Airbnb/coloc premium) : 7 % à 9 %

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Modes d’exploitation efficaces :

• Airbnb / courte durée

• Meublé premium

• Colocation haut de gamme

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Ce qu’il faut retenir

👉 Un studio en location classique fera une renta modeste, mais la courte durée peut doubler le rendement.
 

4. Le Rebberg : le secteur patrimonial, pas un secteur rentable

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Le Rebberg est l’un des plus beaux quartiers de Mulhouse : résidentiel, bourgeois, calme et très recherché.
Mais ce n’est pas un secteur d’investissement à rendement.

Rentabilité maximale : 3 % à 5 %, sans possibilité d’optimisation

Pourquoi :

• prix au m² élevés

• demande haut de gamme

• locataires très stables

• aucun attrait étudiant

• aucune demande de colocation

• peu de pertinence en Airbnb

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Ce qu’il faut retenir

👉 Impossible d’atteindre 10 % ici, quel que soit le mode d’exploitation.

C’est un secteur patrimonial, pas un secteur de cash-flow.

 

5. Le marché étudiant à Mulhouse : où investir et que proposer ?

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Mulhouse compte plusieurs pôles universitaires et écoles, créant une demande étudiante forte, mais concentrée sur des zones précises.

Les secteurs vraiment recherchés par les étudiants :

⭐⭐⭐⭐⭐ Fonderie – Daguerre – Franklin – Cité Briand- Côteaux et Haut Poirier.

C’est la zone reine pour l’étudiant, grâce à :

• Campus Fonderie

• ENSISA / ENSCMu

• IUT

• écoles privées

• accès centre-ville/tram

⭐⭐⭐⭐ Centre-ville / Gare / Porte-Jeune/ 

Très demandé par :

• étudiants internationaux

• jeunes actifs

• alternants

⭐⭐ Dornach

Demande ponctuelle, proche du tram, calme, petit budget.

❌ Rebberg

Aucun intérêt étudiant.

 

Quels types de biens fonctionnent pour les étudiants ?

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✔ Studios meublés (15–25 m²)

• remplissage rapide

• forte demande

• rotation annuelle

• rentabilité 6 % à 9 % selon secteur

✔ T1/T2 meublés

• très appréciés des alternants et étudiants étrangers

• rentabilité 7 % à 10 %

✔ Colocations 3–5 chambres

Idéales dans Fonderie, Daguerre, Franklin :

• rentabilité 10 % à 14 %

• très forte demande

• vacance quasi inexistante en septembre

✔ Courte durée “étudiant + été”

• étudiants de septembre à juin

• touristes/professionnels l’été

• rentabilité 10 % à 13 %​​​​

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​Conclusion : une stratégie quartier par quartier

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Mulhouse n’est pas un marché uniforme.
La rentabilité dépend entièrement du secteur, du public visé et du mode d’exploitation.

Ma méthode Girardi Invest consiste à :

• analyser quartier par quartier

• définir la stratégie rentable (classique, meublé, étudiant, coloc, Airbnb)

• sélectionner les biens adaptés – souvent off market

• accompagner travaux, ameublement et mise en location

• optimiser les loyers pour sécuriser le rendement sur la durée

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